Quando il regolamento può vietare B&B e affittacamere

Pubblicazione legale:

La crescente diffusione di bed and breakfast e affittacamere ha generato numerose controversie condominiali, specialmente quando il regolamento dell'edificio contiene clausole che limitano l'uso delle proprietà esclusive. La questione centrale riguarda la validità e l'efficacia di tali divieti, nonché le condizioni necessarie per la loro opponibilità ai condomini.

Solo un regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre limiti all’uso delle proprietà esclusive secondo la previsione dell’art. 1138 c.c.

Come chiarito dalla Cassazione civile con sentenza n. 24526 del 2022, le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale possono limitare la facoltà dei proprietari delle unità singole se richiamate nell’atto di acquisto dell’immobile.

Il regolamento contrattuale, quindi, può limitare la possibilità di svolgere l’attività di affittacamere (o attività produttive a tutto tondo tra cui è da considerarsi compresa quella di B&B).

La natura contrattuale del regolamento si evince dal fatto che lo stesso è stato approvato all'unanimità dei condomini o predisposto dall'originario costruttore e accettato negli atti di acquisto.

Un regolamento meramente assembleare quindi non può imporre limitazioni alle proprietà esclusive.

Per essere opponibili ai successivi acquirenti, le clausole limitative devono essere trascritte nei registri immobiliari con specifica indicazione del loro contenuto, oppure essere integralmente riprodotte negli atti di acquisto.

Avv. Ruggiero Gorgoglione 

WR Milano Avvocati