Matteo Raimondi

Pubblicazione legale

In tema di acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un immobile abusivo, l’orientamento della recente e dominante giurisprudenza sembra prevedere tale soluzione che è stata prospettata ex plurimis dalla recente sentenza del Tribunale di Catanzaro (ordinanza n. 696 del 24.3.2023), evidenziando l’irrilevanza della condizione di abusività dell’immobile oggetto della domanda ai fini dell’accoglimento o del rigetto della stessa: “ E' possibile presentare richiesta di acquisto tramite usucapione anche per immobili abusivi non regolarizzati dal punto di vista urbanistico ed edilizio ”; ciò richiamando l’evoluzione della più recente giurisprudenza di legittimità sulla previsione dell’acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un immobile “ anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem ” (Cass. n.6727/2018; in tal senso anche Cass. n.3979/2013). Tale ultimo orientamento pare aver superato/soppiantato il precedente secondo il quale non si poteva dar luogo all'usucapione di un manufatto abusivo, nemmeno dopo lo scadere dei 20 anni previsti dalla legge (principio stabilito dal Tar del Lazio con sentenza n.2606/2011). In definitiva e alla luce di quanto sopra esposto, è possibile in linea generale ritenere l’ammissibilità dell’acquisto tramite usucapione del diritto di proprietà di un immobile sebbene lo stesso sia abusivo e/o da regolarizzare, fermo restando ovviamente che senza la sua successiva eventuale regolarizzazione si andrà comunque incontro a tutte le inevitabili preclusioni in punto di trasferimento a titolo derivativo, nonché alle relative conseguenze sotto il profilo edilizio amministrativo (eventuali sanzioni connesse all’abusività, ecc.)

Pubblicazione legale

In tema di accessione nel possesso, di cui all'art. 1146, comma 2, c.c., la più recente e dominante giurisprudenza della Suprema Corte sembra ammettere il trapasso/trasferimento del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori; ciò, tuttavia, sul presupposto che “ il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene ”, escludendo, dunque, che oggetto del trasferimento possa essere “ costituito dal mero potere di fatto sulla cosa ” (Cass. n.20715/2018; nella stessa direzione anche le più recenti pronunce Cass. civ. n. 19940/2022 e Cass. civ. n. 8596/2022). In tale ultimo caso, il venditore si era dichiarato proprietario del bene stesso per usucapione, pur in assenza di sentenza dichiarativa dell'intervenuta usucapione e la Corte aveva comunque ritenuto che “ il titolo vantato dal (OMISSIS) e dall’ (OMISSIS) fosse astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà del bene di cui è causa, posto che a tal fine è sufficiente anche un ‘…acquisto invalido o proveniente a non domino ’ ” (richiamando a tal fine l’ordinanza della Cass. n.22348/2011). Secondo tale concorde e più recente giurisprudenza, pertanto, sarebbe possibile unire il proprio possesso (sul presupposto che lo stesso sia continuo, ininterrotto e pacifico) a quello del dante causa ai fini dell’usucapione e per fare ciò sarebbe sufficiente anche la sola scrittura privata che fornisca la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo.

Pubblicazione legale

Articolo di commento alla sentenza del 22 marzo 2019 n. 8230, le SS. UU. che ha finalmente risolto il conflitto in favore tra le contrapposte teorie della nullità formale e sostanziale dell’atto di compravendita in favore di una nullità meramente testuale, enunciando il seguente principio di diritto: "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".

Pubblicazione legale

Parere sulla possibilità di usucapire un immobile, unendo al proprio possesso quello del dante causa ( ergo : presupposti trasferimento), nonché sull’ammissibilità della domanda di acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un immobile abusivo. 1) trasferimento del possesso : in tema di accessione nel possesso, di cui all'art. 1146, comma 2, c.c., la più recente e dominante giurisprudenza della Suprema Corte sembra ammettere il trapasso/trasferimento del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori; ciò, tuttavia, sul presupposto che “ il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene ”, escludendo, dunque, che oggetto del trasferimento possa essere “ costituito dal mero potere di fatto sulla cosa ” (Cass. n.20715/2018; nella stessa direzione anche le più recenti pronunce Cass. civ. n. 19940/2022 e Cass. civ. n. 8596/2022). In tale ultimo caso, il venditore si era dichiarato proprietario del bene stesso per usucapione, pur in assenza di sentenza dichiarativa dell'intervenuta usucapione e la Corte aveva comunque ritenuto che “ il titolo vantato dal (OMISSIS) e dall’ (OMISSIS) fosse astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà del bene di cui è causa, posto che a tal fine è sufficiente anche un ‘…acquisto invalido o proveniente a non domino ’ ” (richiamando a tal fine l’ordinanza della Cass. n.22348/2011). Secondo tale concorde e più recente giurisprudenza, pertanto, sarebbe possibile unire il proprio possesso (sul presupposto che lo stesso sia continuo, ininterrotto e pacifico) a quello del dante causa ai fini dell’usucapione e per fare ciò sarebbe sufficiente anche la sola scrittura privata che fornisca la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo. 2) Domanda di usucapione su immobile abusivo : in considerazione, altresì, della riferita abusività/non regolarità dell’immobile che ci occupa, occorreva, poi, verificare se sussiste la possibilità di acquistare per usucapione il diritto di proprietà anche su un immobile abusivo; ulteriore approfondimento che risultava essere una conditio sine qua non rispetto al precedente in ordine alla trasferibilità del possesso. Ebbene, anche in tal caso, l’orientamento della recente e dominante giurisprudenza sembra prevedere tale soluzione che è stata prospettata ex plurimis dalla recente sentenza del Tribunale di Catanzaro (ordinanza n. 696 del 24.3.2023), evidenziando l’irrilevanza della condizione di abusività dell’immobile oggetto della domanda ai fini dell’accoglimento o del rigetto della stessa: “ E' possibile presentare richiesta di acquisto tramite usucapione anche per immobili abusivi non regolarizzati dal punto di vista urbanistico ed edilizio ”; ciò richiamando l’evoluzione della più recente giurisprudenza di legittimità sulla previsione dell’acquisto per usucapione del diritto di proprietà di un immobile “ anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem ” (Cass. n.6727/2018; in tal senso anche Cass. n.3979/2013). Tale ultimo orientamento pare aver superato/soppiantato il precedente secondo il quale non si poteva dar luogo all'usucapione di un manufatto abusivo, nemmeno dopo lo scadere dei 20 anni previsti dalla legge (principio stabilito dal Tar del Lazio con sentenza n.2606/2011). Anche sotto tale secondo ed ultimo aspetto, in definitiva e alla luce di quanto sopra esposto, è possibile in linea generale ritenere l’ammissibilità dell’acquisto tramite usucapione del diritto di proprietà di un immobile sebbene lo stesso sia abusivo e/o da regolarizzare, fermo restando ovviamente che senza la sua successiva eventuale regolarizzazione si andrà comunque incontro a tutte le inevitabili preclusioni in punto di trasferimento a titolo derivativo, nonché alle relative conseguenze sotto il profilo edilizio amministrativo (eventuali sanzioni connesse all’abusività, ecc.)

Pubblicazione legale

In riferimento ai balconi aggettanti (cioè quelli che, a differenza dei così detti ad incasso, sporgono dalla facciata) la giurisprudenza (vedasi da ultimo la Cassazione n.7603/2017) ha più volte affermato il principio secondo cui " L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva "; ciò " salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi , che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono , per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi , essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea " . In buona sostanza, fermo restando il principio della proprietà privata/esclusiva dei singoli condomini in riferimento ai balconi aggettanti, fa eccezione il caso in cui le lavorazioni su tali balconi vadano ad incidere sul decoro architettonico. Una più recente sentenza del Tribunale di Milano n.6076/2019 fa maggiore luce su cosa si intenda per decoro architettonico e quali lavorazioni sui balconi ricomprenda: " I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale e appartengono perciò in via esclusiva al proprietario di questa , salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole . Da ciò consegue che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini e non anche quelle relative alle ringhiere e all'intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari. Ciò posto, il Tribunale ha ritenuto che la delibera dell'assemblea condominiale oggetto di causa nella fattispecie fosse nulla laddove l'assemblea aveva deliberato sull'esecuzione dei lavori per il rifacimento delle facciate e dei balconi , andando al di là dei propri poteri, ovvero deliberando su beni, quali frontalini, parapetti e solette, ringhiere, che esulano dalle parti comuni" . In poche parole occorrerà capire, caso per caso - in base ai lavori effettivamente oggetto della delibera assembleare -, se verrà fatto un distinguo tra le lavorazioni ad uso esclusivo e quelle che (anche in riferimento ai balconi aggettanti) possono essere oggetto di delibera assembleare in quanto relative a parti comuni. Se così non dovesse essere, potrebbe configurarsi l'ipotesi di nullità, quantomeno parziale, della delibera.

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In tema di opponibilità al terzo acquirente delle clausole contenute nel regolamento condominiale limitative dell'esercizio del diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, occorre valutare e verificare due condizioni che rivestono importanza fondamentale ai fini che ci occupano. Come statuito dal Tribunale di Roma (Sentenza n.9105/2020) tali condizioni alternativamente richieste sono: “ a) che il regolamento sia richiamato nel contratto di compravendita, unitamente alle singole clausole costitutive dello ius in re aliena gravante sull'immobile che ne forma oggetto; b) che, prima della trascrizione del contratto di compravendita concluso dal terzo acquirente, sia stato trascritto il regolamento contrattuale, con la specifica menzione anche delle relative clausole limitative ; ciò in quanto, qualificandosi simili pesi gravanti sulla singola unità abitativa come servitù atipiche reciproche, trova applicazione la relativa disciplina in tema di trascrizione ”. Laddove l’opponibilità del divieto regolamentare al terzo acquirente non affondi le proprie radici nell’avvenuta trascrizione, resta da valutare attentamente l’eventuale opponibilità di tale divieto sulla base del mero richiamo del regolamento contrattuale all’interno dell’atto di acquisto (questo sì contenuto seppur non con il riferimento alle singole clausole limitative). In un caso nel quale “ la parte acquirente si dichiara a conoscenza che quanto qui acquistato fa parte di un fabbricato in condominio e pertanto si impegna per sé, eredi ed aventi causa, ad osservare le norme di legge in materia e quelle particolari del regolamento di condominio, alla parte acquirente ben noto ”, il Tribunale di Verona con sentenza n. 739/2021 aveva concluso in senso favorevole al terzo acquirente (e quindi per la non opponibilità del divieto regolamentare) in quanto “ tale richiamo - che si limita, testualmente, a ribadire un principio generale, senza dare conto della natura contrattuale o assembleare del regolamento, senza riferire gli estremi dello stesso, senza precisare da chi e quando esso sia stato predisposto - è formulato in termini eccessivamente generici, sostanzialmente configuranti una mera clausola di stile dal contenuto squisitamente tautologico, di certo non implicante un concreto, effettivo e puntuale richiamo nei necessari termini poc’anzi riferiti (cfr. Cass. civ., n.5657/2015 e Cass. civ., n. 3104/2005, nel merito, Trib. Roma, n. 12102 del 9.09.2020) ”. Tale orientamento che propende per la non opponibilità al terzo acquirente del divieto regolamentare in caso sia di mancata trascrizione del regolamento, sia in presenza di un mero richiamo generico allo stesso nell’atto di acquisto, sembra essere in giurisprudenza quello prevalente . In tal senso vedasi il principio di diritto affermato dalla Cassazione civile con sentenza n.24526/2022: “ Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto d'acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso ” (Sulla stessa linea, ex plurimis, anche Cass.civ. n.21024/2016 e Tribunale Catania n.1333/2022). In senso difforme (ma non espressamente contrario) si pone un altro orientamento giurisprudenziale che propende per l’opponibilità al terzo delle clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, indipendentemente dalla trascrizione, in forza del solo richiamo nell’atto di acquisto purché, tuttavia, tali clausole limitative “ siano enunciate in modo chiaro ed esplicito ” (Cass. civ n.4529/2022). Una recentissima sentenza del Tribunale di Milano n.4947/2024 (che richiama proprio la Cassazione n.4529/2022) sembra (ma come si vedrà solo apparentemente) giungere ad una conclusione opposta (e quindi sfavorevole). Nel caso affrontato dal Tribunale nell’atto di rogito era inserita la seguente dicitura “ La parte acquirente dichiara di ben conoscere - specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d’uso - ed accettare il regolamento condominiale che disciplina lo stabile e si impegna ad osservarlo e a farlo osservare dai propri aventi causa a qualsiasi titolo, con conseguente assunzione da parte dello stesso di valenza contrattuale ”. Sebbene, dunque, non vi fosse un esplicito richiamo alle singole clausole del regolamento, in tale circostanza il Giudice ha concluso come segue “ Non vi è, dunque, un mero richiamo al regolamento condominiale bensì la esplicita dichiarazione di conoscenza ed accettazione specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d’uso. La dedotta assenza di trascrizione della servitù, nella fattispecie, non può conseguentemente essere opposta dai convenuti che, infatti, vi hanno espressamente e consapevolmente aderito ”. Il Giudice ha dunque ribadito come la trascrizione non sia necessaria per l’opponibilità così come l’espressa menzione e trascrizione delle singole clausole ma ha ritenuto decisiva per l’opponibilità “ la esplicita dichiarazione di conoscenza ed accettazione specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d’uso ”. Secondo la richiamata e prevalente giurisprudenza, pertanto - seppur con qualche criticità e statuizione in senso difforme (anche se non in senso espressamente contrario) - sarebbero inopponibili al terzo acquirente le clausole limitative di un regolamento contrattuale non trascritto prima del rogito e in assenza in tale atto di acquisto di un esplicito e chiaro richiamo alle clausole limitative, non potendo considerarsi sufficiente il mero generico richiamo al regolamento .

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