Emanuela Timperi

Pubblicazione legale

ACQUISTI IN ASTA: CHE FARE PER EVITARE BRUTTE SORPRESE? Prima di tentare un acquisto in asta è bene: ✅documentarsi: non è tutto oro ciò che luccica ✅leggere bene la perizia per sapere se ci sono rischi di qualunque tipo ✅ richiedere una visita dell'immobile così da rendersi conto dal vivo del suo stato ✅una volta aggiudicato in asta occorre rispettare il termine per saldare il prezzo altrimenti si perde il diritto all'acquisto e la cauzione già versata E' importante leggere bene il bando di vendita nel quale sono indicate le modalità di svolgimento della vendita (se cartacea o telematica) e le istruzioni per la partecipazione. Se telematica l'offerta dovrà essere presentata mediante compilazione e invio sull'apposita piattaforma del Ministero.

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La proposta di acquisto condizionata al mutuo è così definita in quanto la sua validità ed efficacia è subordinata all'ottenimento del mutuo richiesto dal potenziale acquirente, dunque al verificarsi di una CONDIZIONE SOSPENSIVA. Se questa condizione non si verifica, la proposta di acquisto decade e non si perde denaro. E' bene sempre agire con prudenza e con consapevolezza, sia nella veste di venditore che di acquirente, quando ci si avvia ad un'operazione di compravendita, per evitare futuri problemi e contenziosi.

Esperienza di lavoro

Ho svolto su incarico del Tribunale di Tivoli la funzione di Custode Giudiziario e Professionista Delegato alle vendite immobiliari in asta: ciò mi ha permesso di rafforzare la conoscenza delle procedure esecutive immobiliari, dalla fase successiva al pignoramento fino alla vendita in asta, incontrando casistiche sempre diverse.

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Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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Aste Giudiziarie Immobiliari Chi presente offerta di acquisto per partecipare ad un'asta giudiziaria immobiliare (oggi in prevalenza telematiche: ciò consente di poter partecipare per immobili anche geograficamente distanti) e si aggiudica l'immobile deve tener presente che entro il termine indicato (se non indicato vale il termine di legge) dovrà eseguire il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione (oltre naturalmente le spese accessorie relative all'acquisto): diversamente si decade e non solo si perde l'immobile (aggiudicato in via provvisoria) ma anche la cauzione già versata al momento della partecipazione. Quando si chiude la vendita si è infatti aggiudicatari in via provvisoria , con il pagamento del prezzo intero (e delle spese) si diventa aggiudicatari in via definitiva.

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Se un erede rinuncia ad un'eredità dopo averla accettata anche solo tacitamente, questa rinuncia non ha nessun valore. L'accettazione dell'eredità non è revocabile, dunque è definitiva e nessuna revoca o rinuncia successiva può rimuoverla. E' quanto recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione Civile con ordinanza n. 1735/2024.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Nella successione senza o con testamento esiste la quota di legittima, che spetta di diritto ad alcuni familiari più stretti del defunto. Se esiste un testamento e questo non rispetta la quota di legittima, può essere impugnato con un'apposita causa, detta azione di riduzione, nei termini di legge. Il testamento rimane comunque valido ed efficace se e finchè non venga impugnato dagli interessati, nei termini di legge. Può esserci la lesione della quota di legittima anche quando il defunto abbia compiuto in vita atti di donazione che si riflettono sull'asse ereditario. Tali tipi di situazioni possono essere risolte in via bonaria, mediante la discussione di un possibile accordo tra eredi, e in caso di disaccordo ricorrere all'azione contenziosa.

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Il mantenimento al figlio maggiorenne da parte del genitore permane qualora la condizione di persistente mancanza di autosufficienza economica del figlio dipenda, in via diretta ed in modo incolpevole, da peculiari e specifiche ragioni individuali di salute che impediscono, almeno fino al momento della decisione, di reperire un’attività lavorativa. Ordinanza n. 32/2025 Corte di Cassazione Civile. Dunque l’esistenza di patologie certificate da cui è affetto il figlio (nel caso trattato dall’Ordinanza trattavasi di patologia psichiatrica) comporta l’obbligo di mantenimento da parte del genitore, almeno fin quando tale patologia non si riduca o scompaia, non essendo più di ostacolo al reperimento di un'occupazione lavorativa.

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L’avvio di azioni legali da parte del chiamato all’eredità può significare accettazione tacita se esse non hanno solo lo scopo di mantenere e preservare l'integrità dei beni ereditari, ma non potrebbero essere avviare se non nella qualità di erede. Il chiamato all’eredità che avvii azioni legali a difesa della proprietà dei beni ereditari, Azioni di riduzione contro lesione di legittima, Azioni di divisione dei beni ereditari, Impugnazione di testamento, Intervento in una causa già esistente, manifesta in maniera tacita la volontà di accettare l'eredità: non può essere diversamente interpretato il suo comportamento. Pertanto se si è in dubbio se accettare o meno un’eredità di un parente, occorre comportarsi con consapevolezza e attenzione finchè non si è sicuri della propria scelta.

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Parliamo di assegnazione casa coniugale dopo il divorzio..... Quando la sentenza di divorzio non dispone espressamente l'assegnazione della casa coniugale, il diritto ad abitarvi si perde: ciò avviene anche se al tempo era stata assegnata in sede di separazione. E' un concetto importante nell'ottica di regolamentare i rapporti economici tra due ex coniugi dopo il divorzio, soprattutto quando la casa è cointestata, espresso di recente dalla Corte di Cassazione Civile con Ordinanza n. 7425/2025. "C on la pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimonio viene meno lo stato di separazione dei coniugi e, con esso, la regolamentazione dei rapporti tra i medesimi, anche per quanto riguarda l'eventuale assegnazione della casa familiare ad uno di loro; pertanto, il coniuge assegnatario della casa coniugale in sede di separazione, che sia anche comproprietario dell'immobile, qualora la sentenza di divorzio non ne preveda l'assegnazione, non ha più diritto all'utilizzo esclusivo del bene".

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Il discendente legittimo, sostituendosi al parente ascendente che ha rinunciato l'eredità (es: nipote diventa erede del nonno in quanto suo padre ha rinunciato) diviene erede diretto della persona deceduta sin dalla morte e l’eredità che gli spetta è la stessa che sarebbe spettata al familiare che ha rinunciato. Cassazione Civile, Ordinanza n. 3140 del 07/02/2025 Il discendente legittimo o naturale (rappresentante), nel subentrare nel luogo e nel grado dell'ascendente (rappresentato), che non possa o non voglia accettare l'eredità, ex art. 467 cod. civ., succede direttamente al de cuius e si considera chiamato all’eredità dalla data di apertura della successione, anche quando subentri per effetto della rinuncia all’eredità del rappresentato, la quale ha, infatti, efficacia ex tunc senza che muti l’oggetto della delazione dell’eredità, che gli viene devoluta nella medesima misura che sarebbe spettata al rappresentato.

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Semplici consigli pratici per partecipare ad un'asta giudiziaria senza rischi

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NO AL MANTENIMENTO AL CONIUGE INOCCUPATO CHE NON PROVA IL SUO IMPEGNO A TROVARE LAVORO Il coniuge che richiede l’assegno di mantenimento non può limitarsi a lamentare la propria disoccupazione o inferiorità reddituale rispetto all’altro; deve invece provare di avere tentato di trovare un lavoro confacente alle proprie attitudini professionali e di non esserci riuscito nonostante una vera e impegnata ricerca. Il riconoscimento dell'assegno non può coprire la provvista economica che il coniuge richiedente, con normale impegno, sarebbe in grado di procurarsi autonomamente. Cassazione Civile Ordinanza n. 3354/2025

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Lo stato di famiglia prova che un determinato soggetto è parente del defunto, dunque è un chiamato all’eredità, ma non prova anche che abbia accettato l’eredità. Dunque la presenza di un familiare nello stato di famiglia del defunto non fa concludere che quel familiare sia divenuto per legge erede. E' in sintesi il principio stabilito dalla Corte di Cassazione con Ordinanza n. 817 /2025. "L a produzione del certificato dello stato di famiglia è idonea a dimostrare l'allegata relazione familiare e, dunque, la qualità di soggetto che deve ritenersi chiamato all'eredità, ma non anche la qualità di erede, posto che essa deriva dall'accettazione espressa o tacita, non evincibile dal certificato".