Locazione abitativa: tipologie, decesso del locatore e vendita a terzi.

Con riferimento alla prima tipologia, decorsi i primi quattro anni, il contratto è rinnovato per un periodo di altri quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431 del 1998 oppure vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui sopra. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della comunicazione di rinnovo a nuove condizioni o di rinuncia al rinnovo, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In merito alla seconda tiologia, alla prima scadenza triennale del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431 del 1998 oppure vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Quindi, in mancanza disdetta nel termine di legge, il contratto di locazione si rinnoverà per ulteriori due anni e così via per ogni scadenza biennale.

In caso di decesso del locatore, per effetto delle norme sulla successione ereditaria, gli eredi, dal momento dell’accettazione dell’eredità, subentrano in tutti i diritti ed obblighi del defunto, compresi i contratti di locazione stipulati mentre era ancora in vita. Pertanto, deceduta la parte locatrice, non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione in quanto quello precedente rimane valido, alle condizioni già stabilite.

In caso di vendita dell'immobile a terzi, deve applicarsi l'art. 1599 del Codice civile, che stabilisce, stabilisce, al comma 1, che "Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa".

La norma citata è volta a regolare il contrasto tra il diritto dell'acquirente dell'immobile al pieno godimento ed il diritto del conduttore a continuare ad abitarlo. La regola è quella della prevalenza della locazione, motivata dall'importanza primaria del diritto ad un'abitazione.

In base all'art. 1602 del Codice civile, "Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione."

Pertanto, l'acquirente sarà legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, anche qualora la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile o prima di tale momento la locazione fosse cessata.