Distacco Centralizzato: La Perizia Tecnica è Obbligatoria per la Legittimità

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 Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto soggettivo del condomino, come stabilito dall'articolo 1118 comma 4 del Codice Civile. Tuttavia, questo diritto non è incondizionato, ma subordinato a una rigorosa verifica: l'operazione deve avvenire senza causare "notevoli squilibri di funzionamento" e, soprattutto, senza generare "aggravi di spesa per gli altri condomini".

L'onere di dimostrare l'assenza di tali pregiudizi spetta interamente al condomino che si distacca. La giurisprudenza, confermata da diverse pronunce, inclusa la recente sentenza del Tribunale di Napoli (n. 350 del 14.01.2025), ha chiarito che non è sufficiente una semplice dichiarazione di buon esito da parte dell'impresa installatrice. Nel caso in esame, il Giudice ha rigettato la richiesta di rimborso delle spese versate post-distacco, giudicando la certificazione prodotta "come se non esistesse". Il motivo è semplice: mancavano i calcoli specifici, i riferimenti ai consumi pregressi e le valutazioni sugli squilibri termici. La prova richiesta è, infatti, una perizia tecnica asseverata, redatta da un professionista abilitato (termotecnico), che attesti analiticamente il rispetto dei parametri legali. Senza questo supporto documentale qualificato, l'operazione di distacco è illegittima e contestabile.

Un altro aspetto fondamentale riguarda gli obblighi economici che permangono. È errato credere che il distacco porti all'azzeramento dei costi. Il condomino rinunziante rimane comproprietario della centrale termica e delle condutture comuni e, pertanto, deve concorrere a due categorie di spesa: la manutenzione straordinaria (e conservazione dell'impianto) e il consumo involontario. Quest'ultimo copre le dispersioni di calore delle tubazioni condominiali che attraversano l'unità immobiliare. Non pagare tale quota rappresenterebbe un illegittimo aggravio per gli altri condomini.

Infine, è tassativamente vietato dalla Corte di Cassazione (ad esempio con l'ordinanza n. 26185/2023) il cosiddetto "distacco passivo". Chi interrompe il collegamento senza installare un autonomo generatore di calore a norma non fa altro che sfruttare l'inerzia termica dell'edificio, raffreddando gli appartamenti adiacenti e realizzando di fatto un "furto di calore" ai danni della collettività condominiale. L'autonomia termica è un diritto, ma va esercitata con responsabilità e, soprattutto, con la dovuta documentazione tecnica a supporto.